V předcházejícím funkčním období řešilo zastupitelstvo města ve spolupráci s odborem investic a správy majetku problematiku prodeje 36 stavebních pozemků v lokalitě Za školou Npor. Loma.

Předmětem řešení byly zejména:

• regulativy zástavby
• prodejní cena
• předmět prodeje
• způsob prodeje

Regulativy zástavby

Manuál Regulativů zástavby v lokalitě Za školou Npor. Loma byl zpracován Ing. Romanou Šašinkovou - odbor rozvoje města, a schválen usnesením ZM č. 28/6/7/4 ze dne 21.03.2018. Regulativy řeší výstavbu v lokalitě - půdorysy budov, stavební čára, tvar a sklon střech, podoba doplňkových staveb, oplocení, barevnost omítek apod. Účelem je dosažení esteticky a stavebně uceleného rázu lokality v kontextu s okolní zástavbou a v návaznosti na volnou krajinu.

Prodejní cena

Základní prodejní cena nemovitostí byla odvozena od nákladů vynaložených na realizaci lokality - výkup pozemků od původních majitelů, zasíťování lokality, zajištění dopravní obslužnosti z ul. Myslbekovy, realizace komunikací v lokalitě, náklady na související geodetické práce apod. Výsledná cena byla schválena usnesením ZM č. 28/6/7/1 ze dne 21.03.2018 následovně: 1090 Kč/m2 - pozemky a jejich části bez dotčení ochranným pásmem, 100 Kč/m2 - části  pozemku dotčené ochranným pásmem VVN. (Jedná se o ceny bez DPH).

Předmět prodeje

Zastupitelstvo města usnesením č. 28/6/7/3 ze dne 21.03.2018 schválilo prodej nemovitostí formou práva stavby na pozemku s uzavřením budoucí smlouvy kupní na pozemek. Konečný prodej pozemku je tak podmíněn realizací a dokončením stavby dle Regulativů. Tímto způsobem je zajištěna kontrola města nad výstavbou v lokalitě, zejména dodržení Regulativů - pokud stavba na pozemku nebude provedena v souladu s Regulativy, nebude stavebníkovi pozemek odprodán.

Způsob prodeje

Jako způsob prodeje byla usnesením ZM č. 28/6/7/2 ze dne 21.03.2018 stanovena forma veřejného licitačního řízení. Tento způsob umožňuje zájemcům o nemovitosti bezprostředně podávat nabídky v rámci jejich finančních možností.

V návaznosti na citovaná usnesení zpracoval odbor ISM Pravidla pro prodej nemovitostí v lokalitě Za školou Npor. Loma, která mimo jiné podrobně specifikují jednotlivé nemovitosti, včetně základních cen, způsob registrace zájemců o nemovitosti do veřejného licitačního řízení, průběh licitačního řízení, pokyny k složení jistiny apod. Přílohou Pravidel jsou návrhy příslušných kupních smluv. Pravidla byla schválena usnesením ZM č. 30/6/7/1 ze dne 21.06.2016 a současně byl stanoven termín pro 1. kolo prodeje ve veřejném licitačním řízení na 20.09.2018 a 21.09.2018.

Veřejné licitační řízení proběhlo v uvedeném termínu. O konání VLŘ byla veřejnost informována zveřejněním na úřední desce, na internetových stránkách města a zveřejněním na úřední desce okolních obcí. Do VLŘ se registrovalo 5 zájemců, z toho 3 zájemci nepodali v průběhu licitace žádnou nabídku a 2 zájemci licitovali o stejnou nemovitost, která byla nakonec vysoutěžena za částku o 277 510 Kč vyšší než byla vyvolávací cena.

Shrnutí

Výsledky prvního kola prodeje nemovitostí prokázaly, že ačkoliv je výše uvedený způsob prodeje výhodný pro město zejména z hlediska udržení kontroly nad výstavbou v lokalitě, je značně problematický pro kupující a budoucí stavebníky. Tito poukazovali na problémy s financováním stavby na pozemku, který po dobu výstavby není jejich vlastnictvím, a tedy jej nelze použít jako zástavu při sjednávání úvěru - hypotéky na stavbu. Odbor ISM proto požádal o konzultaci zástupce ČSOB, Hypoteční banky a Equabank. Bylo zjištěno, že oproti uplynulým rokům byly zpřísněny podmínky pro poskytování finančního krytí staveb a v současné době není možné použít právo stavby jako zástavu pro poskytnutí hypotéky. Městu bylo doporučeno přistoupit k přímému prodeji pozemků a dodržení Regulativů ošetřit jiným způsobem. Dále byla zmíněna možnost prodávat nemovitosti jako v 1. kole s tím, že město by následně ručilo pozemkem, který je v jeho vlastnictví, za závazek stavebníka. Bylo by však nutné smluvně ošetřit možnost, že by stavebník nebyl schopen dostát závazkům vůči příslušnému hypotečnímu ústavu a pozemek města by pak propadl ve prospěch této banky.

Návrh řešení

• nadále prodávat nemovitosti v prvních kolech formou veřejného licitačního řízení, poté formou obálkového řízení (dle počtu pozemků k prodeji)
• přistoupit k přímému prodeji pozemků, tedy po podání vítězné nabídky a po schválení ZM sepsat s vítězným účastníkem kupní smlouvu
• ošetřit dodržení Regulativů příslušnými ustanoveními kupní smlouvy - do doby dokončení stavby na pozemku bude na účet města složena jistina ve výši 100 000 Kč, která bude stavebníkovi vrácena po závěrečné kontrolní prohlídce dokončené stavby, pokud bude stavba provedena dle Regulativů. V opačném případě propadne jistina městu jako pokuta za nedodržení podmínek smlouvy. Dále lze nedodržení Regulativů považovat za závažné porušení smlouvy zakládající právo města od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení pozemku - v tomto smyslu je zpracován návrh kupní smlouvy
• rozšířit inzerci prodeje i nad rámec bezprostředního okolí Příbora

Varianta, kdy by pozemek zůstal ve vlastnictví města, a město bylo ručitelem za závazky stavebníka vůči hypotečnímu ústavu, není zcela bez možných problémů. Je sice možné smluvně ošetřit se stavebníkem řešení situace, kdy by pozemek skutečně propadl ve prospěch poskytovatele hypotéky, ale přesto by mohly nastat problémy při vymáhání plnění závazků ze smlouvy vůči městu, přičemž nelze vyloučit, že následný spor by bylo nutno řešit soudní cestou. Dále lze předpokládat, že pokud by město na tento způsob přistoupilo, pak většina kupujících by této možnosti využila bez ohledu na to, zda má i jiné možnosti ručení vlastním majetkem. Město by se tak mohlo dostat do situace, že bude ručit např. i polovinou pozemků v lokalitě, což z hlediska hospodaření s majetkem města není ideální stav.

V návaznosti na uvedené skutečnosti odbor ISM zpracoval návrh nové verze Pravidel pro přímý prodej pozemků, zahrnující navržená opatření k dodržení Regulativů. Součástí Pravidel je návrh kupní smlouvy. Konečné (předložené) znění nové verze Pravidel včetně návrhu kupní smlouvy byly konzultovány a následně odsouhlaseny JUDr. Michálkem.

V případě, že nová verze Pravidel bude schválena zastupitelstvem města, není nutné rušit usnesením stávající Pravidla, nová verze obsahuje derogační doložku - bod 8.4.

K uvedené problematice proběhla mimořádná pracovní schůzka členů rady města a zástupců odboru ISM dne 04.12.2018. Zástupci odboru ISM prezentovali novou verzi Pravidel, ke kterým radní následně neuplatnili žádné zásadní připomínky nebo návrhy změn. Shodně bylo ze strany členů rady konstatováno, že pro další kola prodeje bude nutno posílit propagaci, a to jak bezúplatnou (LTV Příbor, Měsíčník, využití součinnosti obecních úřadů při zveřejnění oznámení prodeje na jejich úředních deskách a vývěskách apod.), tak i zpoplatněnou (rádio, televize, popř. billboardy apod.).