Místostarosta předkládá zastupitelstvu města k projednání návrh úpravy znění kupní smlouvy pro prodej stavebních pozemků v lokalitě Za školou Npor. Loma. Tyto úpravy jsou z hlediska zpracovatele materiálu (odboru ISM) považovány za žádoucí s ohledem na probíhající legislativní změny, na vývoj lokality, na možné problémy při uplatnění předkupního práva a zejména na opakující se dotazy a podněty vlastníků pozemků v lokalitě, popř. zájemců o koupi pozemků.pro prodej stavebních pozemků v lokalitě.

Odbor ISM vypracoval návrh změn stávajícího vzoru kupní smlouvy, která je přílohou č. 4 Pravidel prodeje pozemků v lokalitě za školou Npor. Loma v Příboře.

Přehled navržených změn projednaných s JUDr. Michálkem:

Článek III. - Převod vlastnického práva

Bod 3. 2. 

Odbor ISM navrhuje vynětí tohoto článku ze smlouvy. Závazek města vybudovat v lokalitě inženýrské sítě a dopravní infrastrukturu termínovaný 31.12.2019 byl již splněn.

Článek V. - Daňová povinnost

Uložení povinnosti kupujícího uhradit v zákonné lhůtě daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daňová povinnost byla s účinností ke dni 26.09.2020 zrušena - vyhlášeno ve Sbírce zákonů pod č. 386/2020 Sb.

Článek VII. - Předkupní právo jako právo věcné (původně čl. VIII., změna číslování po vynětí čl. V., dále uváděno již nové číslování)

Bod 7.1. písm. c)

Stávající znění nahradit textem:

"Povinný je v případě zamýšleného převodu pozemku parc. č. xxxx/xx v k. ú. Příbor, (nejen prodej, ale i dar atd.) a to i s rozestavěnou či dokončenou stavbou, povinen tuto nemovitost písemně nabídnout ke koupi oprávněnému, tj. městu Příbor, a to postupem vyplývajícím z příslušných ustanovení občanského zákoníku. V případě zamýšleného prodeje třetí osobě předloží povinný městu Příbor příslušnou kupní smlouvu s koupěchtivým s tím, že městu je odkoupení nemovitosti nabízeno za stejných podmínek.  V případě zamýšleného darování nemovitosti předloží povinný městu Příbor příslušnou darovací smlouvu uzavřenou s obdarovaným a k nabídce městu dále doloží znalecký posudek na stanovení ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé. Náklady na vyhotovení znaleckého posudku ponese vlastník pozemku. Písemná nabídka musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy o převodu nemovitostí (kupní smlouvy) a všechny podmínky, za kterých má být smlouva o převodu pozemku (kupní smlouva) uzavřena s tím, že oprávněnému nelze v předloženém návrhu kupní smlouvy stanovit a vynucovat splnění žádných nových podmínek, než jaké vyplývají z tohoto ustanovení."

Zdůvodnění: V původním textu je vlastníkovi pozemku stanovena povinnost nabídnout městu pozemek ke koupi za cenu uvedenou v bodě 4.1., tj. celková cena, kterou kupující městu zaplatil, tj. cena včetně DPH, plus náklady na technické zhodnocení pozemku. Je to ustanovení spíše "zohledňující" zájmy vlastníka pozemku, který není plátcem DPH, tedy daň (v řádu sta tisíců Kč) při koupi od města uhradil, ale již nemá možnost si ji zpětně proúčtovat. V případě, že by město pozemek odkoupilo zpět za cenu vč. DPH, pak nemá město možnost si daň odečíst, protože nabylo nemovitost od neplátce DPH. Pokud by tedy město mělo vyrovnat ztrátu na odvodu daně při prvním prodeji, muselo by cenu pozemku dále navýšit, čímž by se pozemek mohl stát neprodejným pro příliš vysokou cenu.

Toto ustanovení také v podstatě nestanoví vlastníkovi povinnost nabídnout pozemek městu za cenu, která je nižší než původní kupní cena vč. DPH, např. v případě, že se vlastník pozemku ocitne v nepříznivé finanční situaci a je pozemek nucen prodat i se ztrátou jinému zájemci. Původní ustanovení smlouvy vlastníkovi výslovně stanoví povinnost prodeje za původní cenu vč. DPH plus případné technické zhodnocení.

Dále toto ustanovení znevýhodňuje vlastníka pozemku, v případě, že by dostal nabídku výrazně převyšující původní cenu včetně DPH zaplacenou za pozemek, ale byl by nucen pozemek prodat městu se ztrátou na zisku, s tím, že zpětný odkup by byl pro město za stávajících podmínek v podstatě také nevýhodný, pokud by město nespekulovalo na prudký vzestup cen nemovitostí.

Bod 7.1. písm. f)

Stávající znění nahradit textem: 

"Nekoupí-li oprávněný na základě nabídky učiněné povinným shora uvedenou nemovitost, která je předmětem předkupního práva, ve výše uvedené 4měsíční lhůtě, je povinný oprávněn nemovitost převést na třetí osobu, s tím, že povinnosti z předkupního práva přechází na nového vlastníka, a to na dobu uvedenou v bodu i)."

Původní znění se dalo vyložit i tak, že pokud město do 4 měsíců nemovitost neodkoupí, předkupní právo zaniká úplně - navždy.

Článek VIII. - Zákaz zcizení

Jedná se o problematické ustanovení kupní smlouvy, které vlastníka pozemku omezuje ve zřízení zástavního práva ve prospěch poskytovatele hypotéky a stavebník, který již vydal nemalé finanční prostředky na zakoupení pozemku, není schopen financovat samotnou stavbu na pozemku z vlastních zdrojů. Ve smlouvě je sice uvedeno "bez písemného souhlasu prodávajícího", ale to pak předpokládá projednávání každého konkrétního případu zastupitelstvem města. Proto se nabízí možnost začlenit do znění smlouvy výjimku nevyžadující souhlas zastupitelstva města pro zřízení zástavního právo výhradně pro účely financování stavby. Pro krytí žádného jiného závazku, např. z podnikatelské činnosti apod., tedy nelze zástavu zřídit.

Na doporučení JUDr. Michálka byl do tohoto článku doplněn bod 8.6. ve znění:

"Ustanovení čl. VIII. bodů 8.1.až 8.5. neplatí pro zřízení zástavního práva sjednaného výhradně pro účely financování Pozemku specifikovaného v čl. I. bodu 1.1. nebo Stavby dle čl. VI. bodu 5.1."

K části I. návrhu usnesení:

Smlouvy v takto upraveném znění budou v případě přijetí předloženého usnesení uzavírány pro prodeje schválené zastupitelstvem města na následujících zasedáních. Usnesení bude nadále přiloženo k Pravidlům jako jejich Dodatek č. 1.

K části II. návrhu usnesení:

V této části usnesení je řešena situace kdy již byly kupní smlouvy ve stávajícím znění uzavřeny a vlastníci pozemků - stavebníci řeší možnost získání úvěru na financování stavby na pozemku. Poskytovatelé hypotéky pak vyžadují zřízení zástavy, tzn. ručení za závazek pozemkem. V takovém případě jsou stavebníci omezeni podmínkami stávající smlouvy a musí žádat o vydání písemného souhlasu města. Aby se předešlo opakovanému projednávání totožných žádostí, byl po konzultaci s JUDr. Michálkem vypracován návrh usnesení řešící "generální souhlas" se zřízením zástavy k již prodaným pozemkům. Ověřený výpis usnesení pak bude vydáván stavebníkům pro účely získání hypotečních úvěrů.

Odbor ISM požádal JUDr. Michálka o názor, jak se zřízení zástavního práva a jeho zápis do evidence katastru nemovitostí promítne do uplatnění předkupního práva pro město, v případě, že stavebník nebude plnit své závazky vůči poskytovateli úvěru.

Z vyjádření JUDr. Michálka vyplývá, že pokud stavebník neplní závazky (nesplácí úvěr) dá poskytovatel hypotéky pozemek do dražby. Této dražby by se město muselo zúčastnit a učinit nabídku rovnající se nejvyšší nabídce jiného účastníka. V takovém případě by musel být pozemek příklepem udělen městu - oprávněnému z předkupního práva zákazu zcizení.

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

(1) Příklep lze udělit tomu, kdo učinil nejvyšší podání a u něhož jsou splněny další podmínky stanovené zákonem. Učinilo-li více dražitelů stejné nejvyšší podání, udělí soud příklep nejprve tomu, komu svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě. Není-li příklep takto udělen, udělí jej dražiteli, který byl určen losem.

Pozn. ISM: Odbor ISM v současné době eviduje 1 oficiální žádost o souhlas se zřízením zástavního práva k pozemku v lokalitě Za školou - pozemek parc. č. 2178/32 manželé Kowolowští. Dále odbor ISM ve více případech zodpovídal dotazy (telefon. e-mail) k možnostem zřízení zástavy ve prospěch poskytovatele hypotéky. Novými vlastníky pozemků jsou převážně mladé rodiny s malými dětmi, lze proto očekávat, že tito plánují stavby na pozemcích financovat z úvěrů a hypoték. Záměrem města při tvorbě metodiky prodeje pozemků a nastavení jejich pevných cen bylo nijak nezvýhodňovat finančně lépe situované zájemce, úpravnou podmínek kupní smlouvy je tedy podpořit a částečně usnadnit realizaci výstavby v lokalitě.