Místostarosta opětovně překládá zastupitelstvu města k projednání udělení souhlasu se zřízením zástavního práva k pozemkům v lokalitě za školou Npor. Loma určeným pro výstavbu rodinných domů. Zastupitelstvo města se touto problematikou již zabývalo na svém zasedání dne 21.10.2020, usnesení ve věci nebylo přijato.

Věc byla zastupitelstvu předložena v návaznosti na časté dotazy vlastníků pozemků v lokalitě ZŠNL, ohledně možnosti zřízení zástavního práva pro účely poskytnutí hypotéky na realizaci rodinného domu. Odbor ISM ke dni zpracování tohoto materiálu eviduje dvě konkrétní žádosti o souhlas se zřízením zástavy - manž. Kowolowští a manž. Pištěkovi. Žádost manž. Kowolowských, resp. Petra Kowolowského, byla citována již v předchozím materiálu pro ZM.

Při projednávání problematiky byly vzneseny dotazy na vrácení či propadnutí jistiny ve výši 100 000 Kč, kterou vlastník pozemku ručí za dodržení regulativů zástavby pozemku. 

Dotaz a odpověď JUDr. Michálka:

Dotaz Ing. Gabzdyla: Vlastník si vezme na nemovitost hypotéku, kterou nebude splácet, banka mu podle zástavního práva pozemek zabaví. Banka pozemek nabídne městu s možností odkoupení, ale město ho nekoupí a pozemek nabyde nového vlastníka.

Co se stane, když bude v platnosti původní smlouva s původním vlastníkem nemovitosti? Jaké budou další kroky v souvislosti s jistinou? Bude smlouva s původním majitelem i nadále platit, přestože původní vlastník už nebude majitelem pozemku, protože ho banka zabaví pro neplacení? Komu se má poté vrátit 100 000 Kč v případě, že nový majitel pozemku dodrží ustanovení regulativů?

Odpověď na dotazy: Stávající kupní smlouva na pozemky v lokalitě Za školou Npor. Loma jakož i navržená upravená verze mj. upravuje:

• Povinnost kupujícího převést podmínky pro provedení stavby na právního nástupce,
  tj. na nástupce, kterému nemovitost převedl se souhlasem města.
• Povinnost složit jistinu v dané výši jako jistotu, že splní podmínky regulativů pro danou zástavbu.

Za standartního stavu tedy, kupující stavbu dokončí dle regulativů a město mu jistinu vrátí. V případě, že kupující do doby vrácení jistiny nemovitost se souhlasem města převede na jinou osobou, přecházejí práva a povinnosti z původní kupní smlouvy na nového vlastníka. Pokud nový vlastník stavbu dokončí dle regulativů, bude jistina vrácena jemu, neboť její vrácení je vázáno na vlastnické právo k předmětné nemovitosti.

V případě, že kupující zřídí zástavní právo ke koupené nemovitosti a nebude plnit své závazky z hypoteční smlouvy, může se zástavní věřitel, zpravidla banka, uspokojit z výtěžku zpeněžením zástavy.

Zpeněžení se provádí dražbou, přičemž příklep lze udělit tomu, kdo učinil nejvyšší podání a u něhož jsou splněny další podmínky stanovené zákonem. Učinilo-li více dražitelů stejné nejvyšší podání, udělí se příklep nejprve tomu, komu svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě. V daném případě předkupní právo i výhrada zpětné koupě svědčí městu.

Využije-li město svého předkupního práva, může následně nemovitost prodat jinému zájemci ze stejnými podmínkami jako v původní kupní smlouvě.

Nevyužije-li město svého předkupního práva, bude proveden příklep nejvyššímu podání, čímž se vlastníkem nemovitosti stane osoba, která není nijak vázána povinnostmi z původní smlouvy a nemá k městu žádný právní vztah. Z tohoto důvodu:

• nemá povinnost dodržovat příslušné regulativy,
• pokud tyto regulativy dobrovolně dodrží, nemá právo na jistinu, kterou městu složil původní kupující,
• původní kupující povinnosti, na které je navázáno vrácení jistiny nesplnil, proto jistina propadne městu.

K uvedeným skutečnostem odbor ISM po konzultaci s místostarostou dále uvádí:

Sjednání jistiny a další ustanovení kupní smlouvy k pozemkům v lokalitě ZŠNL jsou primárně nastaveny s cílem regulovat výstavbu v lokalitě ZŠNL, nikoli za účelem získat příjem z propadnutí jistiny. V případě, že by tedy vlastník pozemku neplnil své závazky vůči poskytovateli hypotéky a pozemek přešel na základě dražby na jiného vlastníka, může město jednat s novým vlastníkem pozemku o dodržení regulativů. Vzhledem ke skutečnosti, že jistina je vázána k pozemku, může město s novým vlastníkem pozemku uzavřít dohodu o dodržení regulativů, s tím, že po dokončení stavby bude jistina převedena novému vlastníkovi pozemku.

Odbor OISM konzultoval s p. Kowolowským postup splácení hypotéky. P. Kowolowski uvedl, že po dobu výstavby splácí stavebník pouze úroky z úvěru a samotný úvěr se splácí až po kolaudaci stavby. Lze tedy dovodit, že do případné platební neschopnosti se vlastník pozemku může dostat až poté, co je stavba dokončena, a to dle regulativů, neboť, lze předpokládat, že pro stavebníka, který stavbu realizuje z úvěru, je částka 100 000 Kč natolik významná, aby regulativy dodržel.

Pokud by tedy nastala situace, že by pozemek vydražil nový vlastník, jednalo by se o pozemek se stavbou dokončenou, nebo případně rozestavěnou v souladu s regulativy. Není pravděpodobné, že by nový vlastník dokončenou nebo rozestavěnou stavbu odstranil, aby na pozemku realizoval zcela novou stavbu; pro tento případ pak může město nového vlastníka-stavebníka motivovat částkou 100 000 Kč k dodržení regulativů. Tato částka je deponována na depozitním účtu města a s jejím využitím není v rozpočtu města počítáno na straně příjmů ani výdajů .

Odbor ISM dále poukazuje na skutečnost, že jen omezený počet vlastníků pozemků v lokalitě ZŠNL má k dispozici vlastní finanční prostředky, aby jimi pokryl jak koupi pozemku, tak stavbu, o to bez nutnosti čerpání úvěru. Záměrem města při přípravě lokality bylo zejména podpořit mladé rodiny. Logicky však právě tito vlastníci pozemků nejsou schopni financovat stavbu z vlastních prostředků, zejména pokud se jedná o rodiny, kdy jeden člen je na rodičovské dovolené apod. 

Oproti předchozímu materiálu č. 10/15/ZM/2020 se tento materiál nezabývá změnou kupní smlouvy. Pokud se uskuteční všechny prodeje doposud schválené zastupitelstvem, včetně žádostí předložených na tomto zasedání, pak zůstanou v lokalitě neprodané dva pozemky. Není tedy účelné měnit znění smlouvy pro dva budoucí prodeje, pokud k nim dojde. Pro takový případ postačí vypustit ze smlouvy neaktuální ustanovení.

Návrh usnesení řeší udělení souhlasu se zřízením zástavy ke všem (do budoucna i k doposud neprodaným a nerezervovaným) pozemkům v lokalitě vyjma pozemku or. č. 21, který je užíván v odlišném režimu - právo stavby a budoucí kupní smlouva.