Odbor investic, rozvoje a správy majetku předkládá radě města k projednání a následnému doporučení zastupitelstvu města společné podání vlastníků šesti stavebních pozemků v lokalitě Za školou Npor. Loma v Příboře.

Jedná se o pozemky:

Předmětem podání ze dne 05.09.2022 je žádost o vrácení částky ve výši 100 000 Kč, která byla při koupi pozemku složena na depozitní účet města jako jistina na dodržení regulativů zástavby lokality. Regulativy schválené zastupitelstvem města řeší komplexně podobu výstavby na celkem 36 pozemcích v lokalitě určených pro výstavbu rodinných domů. Předmětem regulace jsou rodinné domy (výška, typ střechy, barevnost omítek atd.), zpevněné plochy - vjezdy na pozemky z obslužné komunikace, doplňkové stavby a oplocení pozemků. Dále regulativy vymezují stavební čáru a další náležitosti zástavby.

Záměrem stanovení regulace zástavby v lokalitě bylo dosáhnout vzniku harmonického území v kontextu se stávající zástavbou a navazující volnou krajinu. Z tohoto důvodu byla smluvně stanovena povinnost složení jistiny s tím, že tato bude stavebníkům vrácena po dokončení všech staveb podléhajících regulaci a ze strany odboru IRSM bude na základě závěrečné prohlídky stavby konstatováno, že regulativy byly dodrženy. Takto byla koncipována i kupní smlouva - ve všech případech v totožném znění. Smluvně je rovněž dohodnuto, že město prostřednictvím OIRSM má právo schválit projektovou dokumentaci pro stavební řízení dříve, než bude předložena stavebnímu úřadu. Tato podmínka byla ze strany všech stavebníků dodržena, projekty byly zpracovateli konzultovány s odborem IRSM většinou již ve fázi jejich přípravy.

V průběhu letošního roku byl odbor IRSM několikrát osloven stavebníky, zda je vrácení jistiny podmíněno i dokončením oplocení. Jednalo se o případy, kdy stavby rodinných domů na pozemcích již byly dokončeny a zkolaudovány, ale nebyly dokončeny terénní úpravy a oplocení. Vzhledem ke skutečnosti, že pokud by oplocení nebylo provedeno dle schválené projektové dokumentace a nebyla dodržena např. výška, transparentnost, barevnost apod., došlo by k narušení celkového vzhledu lokality, proto odbor IRSM k těmto dotazům uváděl, že stavba musí být dokončena kompletně, tzn. včetně oplocení.

Tento názor byl ze strany vlastníků pozemků zpochybněn s tím, že toto z kupní smlouvy výslovně nevyplývá a příslušné ustanovení smlouvy lze vztáhnout pouze na stavbu rodinného domu. Dále stavebníci uvedli, že nedodržení regulace lze dle kupní smlouvy sankcionovat dalším způsobem - uložením pokuty až do výše 60 % kupní ceny pozemku za porušení libovolného ustanovení smlouvy. V takovém případě, by zřejmě bylo nutné vymáhat plnění soudní cestou. Ustanovení upravující provedení staveb, podmínky vrácení jistiny a možnosti uložení dalších sankci v příloze č. 3. barevně vyznačeny.

Vlastníci pozemků v žádosti dále uvádějí, že z jejich strany lze očekávat korektní jednání, a tedy realizaci oplocení dle již schválené projektové dokumentace. Toto dokládají skutečností, že již zcela, nebo téměř dokončili stavby rodinných domů, a to v souladu s regulativy zástavby. Poukazují také na skutečnost, že vzhledem k nárůstu inflace ztrácí prostředky držené na depozitním účtu města na hodnotě ačkoli by mohly být využity na úpravu prostranství (popř. na realizaci oplocení) u nových domů. Dále stavebníci uvádějí, že po vrácení jistiny může v podstatě kdokoli z nich odstranit stávající (schválené) oplocení a realizovat nové v rozporu s regulativy (popř. provést další, z hlediska regulace nežádoucí, úpravy již dokončených staveb). Z předchozích zkušeností odboru IRSM z jednání se žadateli lze dovodit, že všichni regulaci zástavby v zásadě vítají a mají zájem o vytvoření celkově estetického vzhledu lokality.

Odbor IRSM má za to, že z textu kupní smlouvy jasně vyplývá povinnost stavebníka dokončit před vrácením jistiny všechny stavební objekty, tedy i oplocení. Bylo by tedy na rozhodnutí soudu, zda tomu tak skutečně je, nebo zda je správný výklad stavebníků, že jistina je vázána pouze na provedení stavby rodinného domu. 

Odbor IRSM požádal o stanovisko k problematice JUDr. Michálka, a to jak o posouzení možných výkladů smlouvy, tak o návrh řešení vyhovující oběma stranám. Záměrem města není co nejdéle držet na depozitním účtu města finance stavebníků a případně tak generovat zisk z připsaných úroků, který činí cca 0,01 % ročně.

JUDr. Michálek ve svém stanovisku mimo jiné uvedl i možnost vrácení části jistiny ještě před dokončením oplocení, při stanovení lhůty k jeho dokončení. Odbor IRSM proto oslovil stavebníky s návrhem následujících podmínek, které by byly obsahem dohody, nebo dodatku ke kupní smlouvě:

1. Po dokončení stavby rodinného domu, po ověření dodržení regulativů, bude stavebníkovi vrácena částka 80 000 Kč, která bude použita na realizaci oplocení; částka 20 000 Kč bude ponechána na depozitním účtu města.
2. Stavebník se zaváže dokončit stavbu oplocení do 2 let ode dne uzavření dohody/dodatku.
3. Po dokončení oplocení v uvedené lhůtě a po ověření dodržení regulativů bude stavebníkovi vrácen zůstatek jistiny ve výši 20 000 Kč.
4. Při marném uplynutí 2leté lhůty propadne zůstatek jistiny ve prospěch města jako pokuta za nedodržení závazku na straně stavebníka, případné nedodržení regulativů pak bude sankcionováno dle dalších ustanovení kupní smlouvy.

Tyto podmínky byly předloženy vlastníkům pozemků a následně jimi byly odsouhlaseny.

Stanovisko odboru IRSM: Dle názoru OIRSM jsou podmínky pro vrácení jistiny v kupní smlouvě nastaveny jasně a srozumitelně, současně však nelze předjímat rozhodnutí soudu, pokud by došlo na řešení sporu tímto způsobem. Není také v zájmu města vést soudní spory s občany a zadržovat, byť oprávněně, jejich finanční prostředky, to vše s přihlédnutím k současné ekonomické situaci a nárůstu cen stavebních materiálů apod. Dále i přes ošetření zájmů města v kupní smlouvě není možné vyloučit, že kterýkoli ze stavebníků v lokalitě "oželí" ztrátu jistiny v plné výši a realizuje stavbu v rozporu s regulativy. Městu v takovém případě nezbyde, než domáhat se úhrady pokuty (v takovém případě lze těžko předpokládat, že ji stavebník uhradí na "pouhou" výzvu města, zřejmě by následovalo soudní řízení), případně odstranění stavby apod. Město ze zásady přistupuje k jednání s občany, v tomto případě stavebníky, v dobré víře, že jejich jednání bude korektní a závazky ze smluv a dohod dodrženy. Odbor IRSM doporučuje v případě vrácení části jistiny nepřijímat usnesení řešící komplexně celou lokalitu, ale vždy posuzovat jednotlivé žádosti konkrétních stavebníků, jako v tomto případě.

Usnesení rady města č. 8/1/RM/2022 ze dne 25.10.2022:

I. Rada města doporučuje zastupitelstvu města schválit vrácení části jistiny na dodržení regulace zástavby v lokalitě Za školou Npor. Loma v Příboře vlastníkům pozemků parc. č. 2178/10, 2178/37, 2178/38, 2178/39, 2178/44 a 2178/45 v k. ú. Příbor, za podmínky dokončení stavby rodinného domu na pozemku v souladu s regulativy zástavby, a to ve výši 80 000 Kč, dle podmínek uvedených v důvodové zprávě.

II. Rada města ukládá vedoucímu OIRSM, v termínu do 14.12.2022 vypracovat a předložit zastupitelstvu města návrh znění dodatku ke kupní smlouvě řešícího vrácení části jistiny na dodržení regulativů zástavby lokality Za školou Npor. Loma vlastníkům pozemků parc. č. 2178/10, 2178/37, 2178/38, 2178/39, 2178/44 a 2178/45 v k. ú. Příbor, dle podmínek uvedených v důvodové zprávě.

Návrh dodatku je vypracován v návaznosti na skutečnosti uvedené v důvodové zprávě a citované usnesení rady města.