Zastupitelstvo města vzalo dne 22.06.2022 usnesením č. 11/27/ZM/2022 na vědomí informaci o ukončení jednání s vítězem veřejné soutěže o zřízení práva stavby pro bytovou výstavbu na pozemku parc. č. 2178/7 v k. ú. Příbor. Vedení města s odborem investic, rozvoje a správy majetku poté zahájili v souladu s usnesením č. 13/20/ZM/2021 ze dne 23.06.2021 jednání se společností PROMET MANAGEMENT SERVICES s. r. o.

Dne 19.07.2022 proběhlo jednání zástupců města se zástupci společnosti Promet, na kterém společnost Promet potvrdila své předchozí písemné prohlášení o trvajícím zájmu o realizaci developerského projektu tak, jak byl popsán v přílohách k přihlášce do veřejné soutěže. Také byly předběžně projednány připomínky města k předložené studii; odbor IRSM mimo jiné požádal o předložení výkresu situace doplněného o zakótování předzahrádek. Dále byla otevřena otázka budoucího režimu užívání předzahrádek před bytovými domy, kdy ze strany společnosti Promet bylo navrženo zřízení věcného břemene a byla konstatována nutnost vyřešit režim užívání a údržby parkovacích ploch situovaných na těch částech pozemku, které budou po realizaci výstavby ponechány v majetku města.

Na základě tohoto jednání byla dne 20.07.2022 do datové schránky společnosti Promet odeslána a doručena výzva k úhradě platby za zřízení práva stavby a složení jistiny na dodržení regulace zástavby. Ke dni 21.07.2022 pak začala běžet 90denní lhůta k úhradě plateb. Poslední den lhůty připadá na 19.10.2022.

Dne 26.08.2022 byl odboru IRSM zaslán požadovaný výkres situace s vyjádřením společnosti Promet. Předmětem písemné části podání je požadavek na zřízení věcného břemene pro užívání předzahrádek s tím, že uzavření příslušné smlouvy je klíčové pro další jednání a následnou realizaci záměru. Promet žádá o projednání problematiky v příslušných orgánech města, což je v tomto případě zastupitelstvo města, které schvalovalo veškeré podmínky veřejné soutěže včetně příslušné metodiky - Pravidla č. 5/2020.

Komentář a doporučení odboru IRSM (na základě konzultací s vedením města):

Na jednání dne 19.07.2022 nebyly ze strany zúčastněných zástupců města vzneseny zásadní námitky vůči smluvnímu vypořádání užívání předzahrádek, odbor IRSM navrhoval vypořádání formou nájemní smlouvy mezi městem a investorem - snazší vypověditelnost smlouvy, pravidelný roční příjem z pronájmu apod. Společnost Promet však upřednostňuje věcné břemeno, které je předmětem zápisu do katastru nemovitostí, čímž je deklarováno právo investora ve veřejném seznamu. Jedná se o vypořádání, které je pro město přijatelné, pokud jeho podmínky budou nastaveny podobně, jako tomu je v režimu pronájmu. Dále bylo ze strany vedení města a odboru IRSM konstatováno, že ve stejném režimu by mělo být upraveno také užívání parkovacích ploch. Ke každé bytové jednotce tak bude náležet příslušný počet vyhrazených parkovacích míst, oprávněný z věcného břemene převezme i povinnost tato místa spravovat a udržovat. Při tvorbě a schvalování regulativů zástavby se při stanovení povinného počtu parkovacích míst počítalo se zajištěním parkování pro uživatele nových bytových domů, nikoli k vyřešení problematiky parkování ve větším území.

Dne 05.09.2022 proběhla další schůzka zástupců města (místostarosta, Ing. Šašinková, Habdasová) a zástupců investora. předmětem jednání bylo nastavení podmínek zřízení věcného břemene pro užívání předzahrádek a parkovacích ploch.

Předběžně byly dohodnuty tyto podmínky, bude-li přijato usnesení v předloženém znění):

1. Samotné smlouvě o zřízení věcného břemene bude předcházet uzavření příslušné smlouvy o smlouvě budoucí, "ostrá" smlouva bude uzavřena až po kolaudaci stavby.
2. Věcné břemeno bude sjednáno na dobu určitou, tj. na dobu životnosti stavby 50 let, u předzahrádek za podmínky využívání prostor v přízemí bytových domů jako bytových jednotek a prostor pro dětskou skupinu, či podobné zařízení. V případě změny užívání je oprávněný z věcného břemene povinen tuto skutečnost městu oznámit a věcné břemeno zaniká (případně částečně zaniká).
3. Úhrada za zřízení věcného břemene bude hrazena ročně (jako u pronájmu) s uplatněním inflační doložky.
4. Na povinných pozemcích - předzahrádkách bude vyloučena realizace staveb pevně spojených se zemí (zahradní altány, zapuštěné bazény apod), přípustný bude pouze sezónní mobiliář - gril, zahradní nábytek, party stan, nezapuštěný bazén apod.
5. Plochy předzahrádek budou vymezeny pouze živým plotem do max. výše 150 cm s vnitřní pohledově skrytou podpůrnou konstrukcí bez betonových základů.
6. Údržba a úpravy povinných pozemků bude prováděna na náklady oprávněného.
7. Výše úhrady za zřízení VB bude kalkulována sazbou 60 Kč/m²/rok (plus DPH dle platné legislativy).

Stanovení výše úhrady za zřízení věcného břemene:

Při návrhu výše úhrady odbor IRSM přiměřeně vycházel z obecného postupu při stanovení nájemného (není-li upraveno pravidly). V tomto případě se jedná o nestandardní režim užívání, kdy smluvním partnerem není přímý uživatel zahrádky nebo parkovací plochy, ale investor, který následně náklady za zřízení věcného břemene promítne do ceny za pronájem příslušného bytu. Odbor IRSM použil postup uplatňovaný ÚZSVM nebo SPÚ a výši úplaty stanovil 5 % z kupní ceny pozemků v lokalitě, tj. 1 090 Kč/m², po zaokrouhlení 60 Kč/m²/rok. 

Plochy celkem osmi navržených předzahrádek činí cca 706 m², předpokládaná výměra parkovacích ploch na pozemku města činí cca 774 m², což představuje roční příjem pro město ve výši cca 90 000 Kč; městu odpadnou náklady na údržbu těchto ploch.

Odbor IRSM na základě jednání se zástupci investora a konzultací s vedením města doporučuje zastupitelstvu města přistoupit ke zřízení věcného břemene, jak je uvedeno v této důvodové zprávě. Současně doporučuje pozastavit lhůtu pro provedení příslušných plateb až do doby schválení finálního znění smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene.

Tyto podmínky a postupy byly projednány se zástupci investora na jednání dne 05.09.2022 a předběžně byly vyhodnoceny jako akceptovatelné. Poté. co budou předloženy vedení společnosti Promet a jejím vedením schváleny, předloží Promet návrh příslušné smlouvy, který bude konzultován s právníkem MÚ a po vzájemném odsouhlasení obou stran bude předložen ke schválení zastupitelstvu města.

Návrh usnesení je vypracován na základě uvedených skutečností.

Komentář k přílohám:

Příloha č. 2 - okótovaný výkres situace předložený společností Promet, u předzahrádky v severovýchodním rohu pozemku uveden nesprávně název školka, dle soutěžního návrhu se jedná o "dětskou skupinu" nikoli o mateřskou školu.

Příloha č. 3 - situace s vyznačením ploch budoucích povinných pozemků dotčených předzahrádkami a parkovacími plochami; u předzahrádky určené pro dětskou skupinu upraven půdorys (při zachování navržené výměry) s ohledem na budoucí výsadbu stromů na hranici pozemku a zachování prostoru pro příjezd techniky údržby TSMP.

Orientační výměry předzahrádek:

Skutečné výměry předzahrádek a parkovacích ploch budou stanoveny na základě příslušného geometrického plánu po kolaudaci stavby.