Místostarosta předkládá zastupitelstvu města nabídku manželů Anety a Radovana Šlesarikových, ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░ . Předmětem nabídky učiněné městu podáním ze dne 08.03.2024 je uplatnění předkupního práva k nemovitostem v k. ú. Příbor: 

• pozemek parc. č. 2178/51 orná půda o výměře 1 012 m²,
• pozemek parc. č. 2178/93 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 140 m² – součástí pozemku je stavba rodinného domu č. p. 1715.

Vlastníci ze soukromých důvodů nabízejí předmětné nemovitosti situované v lokalitě Za školou Npor. Loma městu k odkoupení v souladu s ustanovením kupní smlouvy č. 200/2021 ze dne 23.06.2021, kterou bylo městu zřízeno předkupní právo na dobu 10 let - čl. VIII. Předmětem prodeje dle citované smlouvy byl pozemek parc. č. 2178/51 o výměře 1 152 m², s to za kupní cenu 914 433 Kč. V současné době je dokončena a zkolaudována stavba rodinného domu č. p. 1715, pozemek pod stavbou byl zaměřen a nově označen parc. č. 2178/93.

Předmětné nemovitosti se nacházejí v západní části lokality, cca polovina výměry pozemku parc. č. 2178/51 je dotčena ochranným pásmem VVN. Stavbu domu na pozemku bylo možno realizovat pouze v jeho severozápadní části, stání pro automobily pak pouze v jihozápadní části. Výstavba v lokalitě je regulována, na dodržení regulativů zástavby složili vlastníci pozemku jistinu ve výši 100 000 Kč.

Místním šetřením bylo ověřeno, že stavba rodinného domu je dokončena a provedena v souladu s regulativy. S dalšími stavebními objekty nebylo započato – zpevněné plochy, terénní úpravy, sjezd z ul. Hájovské. Oplocení je provedeno pouze z východní strany pozemku – realizováno vlastníkem sousedního pozemku.

Vlastníci nabízejí nemovitosti k odkoupení za 6 318 874 Kč, tzn.:

1. kupní cena pozemku                                       914 433 Kč

2. náklady na zhodnocení pozemku               5 404 441 Kč, tzn:

• stavba domu                                                                                      5 102 934 Kč
• zastřešení terasy                                                                                    68 302 Kč
• vodovodní přípojka                                                                                88 120 Kč
• kanalizační přípojka                                                                             102 505 Kč
• elektro přípojka                                                                                      42 580 Kč

Ocenění je provedeno dle Odhadu ceny obvyklé č. 11/2024 zpracovaného Ing. Stanislavem Endelem, Ph.D., doloženého vlastníky nemovitostí. Dle zástupce vlastníků jsou reálné náklady vynaložené na stavbu domu a přípojek vyšší, než uvádí přiložený odhad. Odhad vychází z délek, ploch a objemů nemovitostí, nejsou započteny zařizovací předměty, práce provedené svépomocí a další náklady stavebníků.

V případě, že zastupitelstvo města rozhodne o uplatnění předkupního práva, bude mimo jiné nutno řešit následující:

• uvolnění prostředků na odkoupení nemovitostí v rámci rozpočtového opatření,
• předání stavby do správy odboru bytového a nebytového fondu,
• pojištění nemovitosti,
• přihlášení nemovitosti k odběru energií a placení záloh,
• zpracování nabídky pro následný prodej,
• do doby prodeje údržba stavby, pravidelná kontrola, temperování apod., zabezpečení objektu proti neoprávněnému vniknutí a vandalismu,
• sečení trávy na pozemku parc. č. 2178/51,
• případný výskyt skrytých vad stavby a následně uplatňování požadavků vůči městu na jejich odstranění ze strany nového vlastníka.

Odbor IRSM požádal o vyjádření k nabídce odbor bytového a nebytového fondu.

Ze stanoviska odboru bytového a nebytového fondu k nabídce - plné znění v příloze:

Tímto sdělujeme, že ačkoliv se může předkupní právo na dotčené nemovitosti jevit z ekonomického hlediska jako výhodné, neboť následný prodej formou nejvyšší nabídky např. formou aukce (zvážit i riziko spekulativních nabídek) může přinést zisk, avšak nikdo už nemůže zaručit jak vysoký tento zisk bude s ohledem na nutně vynaložené náklady ze strany města. Za OBNF pak lze říci, že náklady na správu nemovitosti nebudou zanedbatelné i při opomenutí nákladů spojených s převody apod. Hlavní proměnnou z hlediska těchto nákladů bude doba, než se podaří dům prodat novému majiteli, pokud nebude zvolena jiná forma využití, což se také může stát. Záleží jen na tom, jak se vedení města rozhodne. Musíme tedy upozornit na to, že i náklady na údržbu domu při jeho nevyužívání, jsou nemalé v řádech několika desítek tisíc ročně zejména na vytápění tepelným čerpadlem, kterým je dům vybaven, v závislosti na počasí a nutnosti vytápění, které nelze u takovéto novostavby odstavit. V případně připojení tepelného čerpadla tak ani nelze odpojit dodávku EE, kterou je zapotřebí i z důvodu dalších návazných činností. U plateb za energie je nutno podotknout, že jsou zde stálé měsíční platby. Rovněž bude malá spotřeba vody na udržovací práce. Dále je nutno přepsat přípojky energií a vody na město Příbor a s tím jsou spojeny administrativní zátěž a poplatky. Nelze také vyloučit nutné náklady z důvodu nenadálých událostí jako jsou přírodní vlivy apod. a také povinné revizní zprávy, rovněž náklady na servisní prohlídky prováděné v rámci záruky. Například u tepelného čerpadla předpokládáme, že je ještě v záruce a v tomto případě by měla být prováděna záruční kontrola a servis, které jsou prováděny za úplatu. Nutno brát v potaz rovněž náklady na platy pracovníků (také na údržbu pozemku), který bude správu domu zajišťovat a provádět pravidelné kontroly a případně zpřístupňování objektu z různých důvodů. A také platy pracovníků podílejících se na administrativním zpracování koupě a následně navazujících činností. Je evidentní, že čím déle bude nemovitost ve správě města, tím vyšší náklady bude město nuceno zaplatit a snižuje se tak možnost ekonomické výhodnosti prodeje. Také je nutno brát v potaz rovněž povinnost převzetí odpovědnosti za vady či nedodělky na nemovitosti a z toho vyplývající povinnosti. Z dokumentace je zřejmé, že u stavby je třeba zajistit mnoho nedodělků zejména v exteriéru nemovitosti, což spíše zájemce odrazuje. Z dokumentace vyplývá, že určité práce byly prováděny také svépomoci ze strany majitelů a je nutno na tyto práce takto nahlížet a počítat s určitou mírou neodborně provedených prací případně nedodělků apod. Zde opět vidíme určité riziko nepředpokládaných vícenákladů. Každé práce a opravy přinášejí také časové nároky, které mohou zapříčinit různé oddalování předání stavby novému uživateli apod. Např. v rámci dokumentace postrádám průkaz energetické náročnosti budovy. Byl vůbec vypracován? (pravděpodobně asi byl) Při prodeji by měl být předložen novému majiteli. Pokud nebude tak bychom ho museli vypracovat na náš náklad při prodeji a jedná se opět o náklady v řádech několika tisíc. V případě využití předkupního práva na předmětné nemovitosti, bude OBNF nuceno požádat o navýšení rozpočtu, neboť nejsou náklady na tuto položku rozpočtovány. Správou této nemovitosti pak může dojít k přerušení či odložení jiných činností zajišťovaných OBNF, které jsou již naplánovány.

Stanovisko odboru investic, rozvoje a správy majetku: Předkupní právo bylo zřízeno především pro případ zpětného odkoupení pozemků nezastavěných, případně s již realizovanou základovou deskou. V takovém případě pak město při dalším prodeji může zavázat kupujícího k dodržování regulativů zástavby a následně jejich plnění vymáhat. Takto byly od původních stavebníků již dva pozemky v lokalitě na základě předkupního práva odkoupeny a následně prodány. V tomto případě je hlavní stavba dokončena dle regulativů - umístění stavby, směřování štítu střechy, typ střechy, pravoúhlost půdorysu stavby, barevnost fasády. Všechny tyto zmíněné parametry stavba již splňuje. Pokud město neuplatní předkupní právo, pak dle sdělení zástupce manželů Šlesarikových budou regulativy zástavby při prodeji jinému zájemci přílohou kupní smlouvy stejně jako projektová dokumentace schválená ve stavebním řízení. Vzhledem k dispozici pozemku (omezení využití průběhem VVN) lze předpokládat, že nový vlastník bude značně omezen ve stavebních aktivitách mimo stanovenou regulaci. Změny stavby před dokončením je nutno projednat se stavebním úřadem, kdy městu náleží postavení vlastníka sousedního pozemku s možností se k změnám vyjádřit. Nový vlastník bude k dodržení regulativů dále motivován skutečností, že po finálním dokončení všech stavebních objektů podléhajících regulaci mu bude převedeno 100 000 Kč složených jako jistina – tato nebude vrácena manželům Šlesarikovým, ale osobám vlastnícím pozemky v době konečného dokončení výstavby.

K dokončení zbývá pouze oplocení, vymezení zastavitelnosti pozemku (tedy užití zpevněných ploch) a dláždění sjezdu na komunikaci. K oplocení lze dodat, že dodržení jeho průhlednosti je i v zájmu majitelů sousedních pozemků, neboť ovlivňuje navrácení i jimi složené jistiny - jedná se o dodržení transparentního materiálu pro dělící oplocení mezi pozemky navzájem. U sjezdu lze konstatovat, že ten se nachází na pozemcích města a pokud bude nový majitel chtít jiný sjezd, než je plánováno, musí požádat město o vyjádření. Jediným sporným bodem, který by mohl být nedodržen ze strany nového majitele pozemku, je čelní oplocení vzhledem ke komunikaci, zde je však pro motivaci stavebníků složena jistina.  

Z usnesení finančního výboru - schůze dne 13.03.2024: Finanční výbor doporučuje zastupitelstvu města neuplatnit překupní právo k pozemkům parc. č. 2178/51 a 2178/93 v k. ú. Příbor dle nabídky manž. Šlesarikových ze dne 08.03.2024.

Odbor IRSM v návaznosti na uvedené skutečnosti doporučuje v tomto případě předkupního práva nevyužít a ponechat prodej a případný zisk z prodeje stávajícím vlastníkům, kteří do stavby finančně, časově i emočně investovali a nikoli využít jejich situace ve svůj prospěch. Pokud budou navržená usnesení přijata, pak odbor IRSM pozve nové vlastníky ke schůzce, kde budou seznámeni s cíli a záměry regulace zástavby a bude jim vysvětlen princip vrácení jistiny.

Dle ustanovení kupní smlouvy předkupní právo zaniká, pokud jej město neuplatní. Pokud tedy bude usnesení o neuplatnění předkupního práva přijato, pak bude nutno provést výmaz poznámky o předkupním právu z katastru nemovitostí, čímž také logicky zanikne zákaz zcizení - čl. IX.

Ohledně žádosti manž. Šlesarikových o vrácení jistiny byli žadatelé informováni, že podmínky pro vrácení jistiny nejsou v současnosti splněny, neboť nejsou dokončeny všechny stavební objekty podléhající regulaci. Jistina bude vrácena vlastníkovi nemovitostí, ze jehož držby budou všechny regulované části stavby dokončeny. Odbor IRSM doporučil stavebníkům, aby tuto skutečnost zohlednili při prodeji nemovitostí. Jistinu by bylo možno vrátit jen při uplatnění předkupního práva a pak její složení uplatnit při následném prodeji.