Součástí právě probíhající realizace stavby „Úprava okolí budovy č. p. 118“ (zhotovitel TRE BAU s.r.o., IČO 29390150, předání staveniště 16.06.2025, termín plnění do 13.11.2025) je mj. i dozdění kamenné zídky mezi parcelami č. 111 (vlastník AMOENÉ s.r.o., IČO 25868501) a č. 112 (vlastník Město Příbor), obě k. ú. Příbor.

Kamenná zídka dotváří prostor dvoru objektu č. p. 118 (budoucího cyklopointu) a současně pohledově odděluje dvůr objektu č. p. 415, který slouží zároveň jako zásobovací přístup pro výrobní prostory společnosti AMOENÉ. Materiálové a rozměrové provedení zídky bylo odsouhlaseno orgánem státní památkové péče.

Vzhledem ke skutečnosti, že zídka se nachází na obou zmíněných parcelách (viz příloha č. 1 – Koordinační situační výkres a příloha č. 2 – ortofotomapa), jedná se o tzv. rozhradu. K spoluvlastnictví se hlásí oba vlastníci dotčených parcel.

Problematika rozhrady dle § 1024 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:

„Má se za to, že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné. Společnou zeď může každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části.“

Právní výklad problematiky:

Občanský zákoník zde zakládá vyvratitelnou právní domněnku společného vlastnictví rozhrad. Ze společného vlastnictví vyplývá i povinnost společné údržby a společných nákladů. Spoluvlastnictví rozhrad lze popřít přinesením důkazu o výlučném vlastnictví jednoho souseda; k tomu lze využít veškeré důkazní prostředky, v praxi nelze vyloučit ani místní zvyklosti, podle kterých lze určit vlastníka plotu či zdi.

V případě rozhrady se o ni mají společně starat vlastníci obou parcel. Náklady na případné opravy/údržbu by s ohledem na domněnku stejné velikosti spoluvlastnických podílů měli nést vlastníci sousedících pozemků rovným dílem.

Po vysoutěžení zhotovitele díla byla Ing. Mgr. Petra Jandourková, jednatelka AMOENÉ s.r.o., seznámena se smluvní cenou za „SO-08 Dozdění části kamenné zídky“, která je ve výši 478 412,72 Kč bez DPH, tj. 578 879,39 Kč vč. DPH (viz příloha č. 3 – Rozpočet, str. 2 a 38-40). Současně byla seznámena s problematikou rozhrad. Ing. Jandourková je ochotna se na financování této části díla podílet. Dne 18.06.2025 zaslala na město Příbor „Žádost o dohodě finančního podílu“ (viz příloha č. 4), kde navrhuje svou finanční spoluúčast na obnově zídky ve výši cca 3 - 5 % z celkové částky.

Jako precedens je možno vzít spolufinancování nákladů na sanaci opěrné zdi Farní-Žižkova, kdy se spoluvlastníci rozhrady (město Příbor, Ing. Turková, manželé Kaděrovi) dohodli na podílu jednotlivých spoluvlastníků (viz usnesení ZM č. 6/8/ZM/2019 ze dne 23.10.2019 a usnesení RM č. 15/12/RM/2019 ze dne 10.12.2019):

OIRSM po důkladné analýze problematiky předložil Radě města Příbora následující možnosti stanovení nákladových podílů spolumajitelů uvedené rozhrady:

Varianta A – rozdělení nákladů rovným dílem

Akce vyvolaná městem Příborem, spoluvlastník AMOENÉ netrvá na dozdění zídky. Dle OIRSM zřejmě neprůchozí varianta.

Varianta B – 100 % financováno městem Příborem

Město Příbor by se nechovalo jako správný hospodář, dle OIRSM rozhodnutí napadnutelné z mnoha stran.

Varianta C – rozdělení dle návrhu AMOENÉ

Dle OIRSM spíše symbolický příspěvek AMOENÉ.

Varianta D – doporučení OIRSM

Akce vyvolaná městem Příborem, spoluvlastník AMOENÉ netrvá na dozdění zídky, spolupodíl AMOENÉ více než symbolický. S odkazem na výše uvedený precedens se dle OIRSM tato varianta jeví jako rozumné řešení.

Varianta E – jiný návrh RM nebo ZM

Výši jednotlivých podílů by muselo dohodnout vedení města Příbora s jednatelkou AMOENÉ.

Varianta F – nerealizovat dozdění zídky

Je možné sdělit zhotoviteli díla, že SO 08 nebude realizován a toto prostřednictvím dodatku k SoD započítat jako méněpráce. Nevýhody návrhu:

• zhotovitel může prohlásit, že s realizací SO 08 počítal, zahrnul zrovna do této části svůj kalkulovaný zisk, možná již pořídil materiál a zasmluvnil subdodavatele, bude tedy požadovat patřičnou náhradu za ušlý zisk
• nedozděná část zídky bude narušovat atmosféru prostředí odpočinkového místa cyklopointu
• otevřený dvůr výrobny bude v době zásobování rušit své okolí
• zídka bude vyžadovat provedení alespoň základních udržovacích prací (finančně prozatím nevyčísleno)
• jiný způsob úpravy zídky oproti stavebnímu povolení by vyžadoval nové stanovisko orgánu státní památkové péče, stavební řízení o změně stavby před dokončením, dodatek ke smlouvě o dílo se zhotovitelem díla týkající se ceny a termínu – vše časově náročné, realizace této části stavby by se protáhla do roku 2026

OIRSM doporučil radě města zvolit variantu D.

Rada města usnesením č. 16/47/RM/2025 ze dne 22.07.2025 doporučuje zastupitelstvu města schválit variantu C spolufinancování dozdění kamenné zídky jako součásti rozhrady v rámci akce „Úprava okolí budovy č. p. 118“ dle předloženého materiálu.

Během realizace v 08/2025 byly částečně odkryty základy zídky. Bylo zjištěno a za přítomnosti statika vyhodnoceno, že základy zídky nejsou tak hluboké a rozsáhlé, jak bylo předpokládáno, a že konstrukce zídky neodpovídá původním odhadům. Dozdění zídky kamenem by mohlo mít vliv na budoucí statiku zídky. Projektanti proto po konzultaci s orgány státní památkové péče navrhli odlehčenou verzi horní části zídky, kde místo kamene budou použity ocelové prvky:

Obr. 1: vizualizace rozhrady 1

Obr. 2: vizualizace rozhrady 2

Vícepráce a méněpráce související s SO 08 budou součástí dodatku č. 1 ke smlouvě o dílo se zhotovitelem, tento by měl být schvalován radou města 23.10.2025, tedy po uzávěrce tohoto materiálu ZM. Cena by měla být známa při jednání 21. ZM. Spolumajitelka rozhrady je se situací obeznámena.

OIRSM připravil návrh smlouvy o poskytnutí finančního příspěvku na spolufinancování realizace akce „Úprava okolí budovy č. p. 118 – SO 08“ mezi společností AMOENÉ s.r.o. jako poskytovatelem příspěvku a městem Příborem jako příjemcem příspěvku (viz příloha č. 5, částka bude doplněna dle usnesení ZM a dle výše skutečných nákladů na realizaci SO 08).