Místostarosta předkládá zastupitelstvu města k projednání podání pana Tomáše Sobotky, ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ze dne 08.06.2022, jehož předmětem je nabídka odprodeje pozemku parc. č. 2178/28 v k. ú. Příbor. Nabídka je učiněna v souladu s čl. VIII. "Předkupní právo jako právo věcné" kupní smlouvy č. 235/2020, na základě které vlastník pozemek od města nabyl. Citovaným článkem kupní smlouvy je sjednáno předkupní právo pro město Příbor na dobu 10 let od uzavření smlouvy, a to za cenu, která byla za pozemek uhrazena vč. DPH.

Jedná se o stavební pozemek o výměře 1 249 m² situovaný v lokalitě Za školou Npor. Loma - or. č. 13. Kupní cena pozemku včetně DPH činila 1 647 306 Kč; za tuto cenu vlastník pozemek v souladu s ustanovením kupní smlouvy nabízí městu k odkoupení. Pozemek je ve stavu, v jakém jej vlastník nabyl; s výstavbou na pozemku nebylo ke dni podání nabídky započato. Jako důvod prodeje uvedl vlastník při předběžných jednáních změnu poměrů, resp. nabytí jiné nemovitosti k bydlení, jejíž úpravy vyžadují investice. V současné době vlastník nepovažuje za účelné vlastnit další nemovitost bez záměru realizovat na ní v blízké budoucnosti výstavbu.

Pro případ, že město předkupní právo neuplatní, má vlastník v úmyslu pozemek prodat prostřednictvím realitní společnosti. Jak vlastník pozemku uvádí, že si je vědom svých závazků z kupní smlouvy uzavřené s městem a tyto závazky, zejména dodržení regulativů zástavby, hodlá při prodeji jinému zájemci začlenit do kupní smlouvy. Jak uvedl při osobním jednání, již nyní je pozemek nabízen k prodeji na stránkách RK za 2 000 000 Kč (pro ověření zájmu o koupi) s tím, že zájemci jsou odkázáni na web města, kde jsou zveřejněny regulativy zástavby lokality. V žádosti o vyjádření k uplatnění předkupního práva vlastník pozemku uvádí, že pokud město toto právo neuplatní, pak návrh kupní smlouvy pro dalšího kupujícího bude před podpisem předložen k připomínkování a úpravám městu.  

Vlastník pozemku dále uvádí, že si je vědom, že v případě prodeje pozemku jinému zájemci mu nebude vrácena částka 100 000 Kč, která byla při koupi pozemku složena na depozitní účet města jako jistina na dodržení regulativů zástavby. Tato částka bude vrácena po dokončení stavby osobě, která bude v této době vlastníkem pozemku - stavebníkem. Pokud by město předkupní právo uplatnilo, pak bude jistina vrácena a při dalším prodeji pozemku městem by ji byl povinen složit nový kupující. Stejně bude v případě uplatnění předkupního práva vrácena částka ve výši 6 250 Kč uhrazená jako poplatek za připojení pozemku distribuční soustavě.

Pozn. OIRSM: Základní cena pozemku byla odvozena z nákladů vložených do realizace lokality a stanovena na 1 361 410 Kč, prodejní cena vč. DPH ve výši 21 %, tj. 285 896 Kč činila 1 647 306 Kč. Po odvedení DPH zisk z prodeje pozemku činil 1 361 410 Kč. Pokud tedy město uplatní předkupní právo, pak pozemek "přeplatí" o částku odpovídající výši odvedené DPH, tj. 285 896 Kč. V případě dalšího prodeje je město povinno opět odvést DPH, proto pro vyrovnání finanční ztráty by bylo nutno cenu pozemku opět navýšit. Základem daně by pak byla částka 1 647 306 Kč, cena pozemku s daní by činila 1 993 240 Kč. Nelze předjímat zájem o pozemek za tuto cenu, popř. kdy by byl pozemek skutečně prodán. V případě této transakce by se nejednalo o zisk z dalšího prodeje, pouze o navrácení nákladů na zpětný odkup pozemku. Případný zisk z prodeje by bylo možno generovat z prodeje pozemku např.  "obálkovou metodou" - prodej nejvyšší nabídce, kdy jako minimální cena pozemku by byla nastavena částka 1 993 240 Kč.

Pokud město přistoupí k uplatnění předkupního práva, bude nutno zohlednit prostředky na odkoupení pozemku v rámci nejbližšího rozpočtového opatření. Lhůta pro uplatnění předkupního práva dle uzavřené kupní smlouvy (viz čl. VIII. odst.8.1. písm. d)  činí 4 měsíce, pokud tato lhůta marně uplyne a není provedena příslušná platba (nesjednají-li si smluvní strany jiné podmínky) předkupní právo zaniká. V takovém případě je vlastník pozemku po 4 měsících, po které by neobdržel žádné vyjádření zastupitelstva města, oprávněn pozemek prodat dalšímu zájemci, na kterého povinnost předkupního práva pro město přejde na dobu až do uplynutí 10 let od uzavření původní kupní smlouvy.

Stanovisko odboru IRSM: Odbor IRSM doporučuje zastupitelstvu města uplatnit předkupní právo a pozemek parc. č. 2178/28 odkoupit zpět od stávajícího vlastníka. Při současném vývoji cen nemovitostí lze předpokládat, že pozemek nebude nutno dále prodávat se ztrátou; dle dostupných informací (internet) se ceny "zasíťovaných" stavebních pozemků pohybují i v částkách nad 2 000 Kč/m². Dále pokud bude prodávajícím město, pak bude možno při prodeji pozemku kupní smlouvou spolehlivěji ošetřit dodržení regulace výstavby, než by tomu bylo v případě, kdyby stávající vlastník pozemek prodával třetí osobě. Při prodeji městem lze nastavit sankce, jaké by bylo obtížné ošetřit v kupní smlouvě mezi stávajícím vlastníkem a dalším nabyvatelem pozemku.

Návrh usnesení pro případ neuplatnění předkupního práva:

Zastupitelstvo města rozhoduje neuplatnit předkupní právo k pozemku parc. č. 2178/28 v k. ú. Příbor dle nabídky stávajícího vlastníka pozemku ze dne 08.06.2022 a prodej třetí osobě podmiňuje souhlasem města s návrhem kupní smlouvy, jak je uvedeno v nabídce ze dne 08.06.2022.

V případě schválení odkupu bude materiál týkající se rozpočtového opatření č. 3 doplněn o tato usnesení:

• ZM zařazuje do rozpočtu částku 1 648 000 Kč na uplatnění předkupního práva k pozemku 2178/28 v k.ú. Příbor dle nabídky stávajícího vlastníka pozemku.
• ZM snižuje v rozpočtu položku rezerva o částku 1 648 000 Kč.