Rada města předkládá zastupitelstvu města k projednání návrh pana Martina Žárského ze dne 24.03.2021.  Předmětem návrhu pana Žárského je nabídka prodeje pozemků v k. ú. Příbor:

parc. č.                        druh pozemku                                                výměra

2178/12                      orná půda                                                      5 650 m²

2251/8                        ostatní plocha - ostatní komunikace             64 m²

Plocha předmětných pozemků ze západní strany sousedí s pozemkem města parc. č. 2178/8, který navazuje na plochu Z43, tzn. lokalitu Za školou Npor. Loma, z východní strany je vymezena ul. Hukvaldskou, z jižní strany pozemky sousedí s pozemkem města - parc. č. 2178/1. V současnosti je pozemek parc. č. 2178/12 pachtován soukromému zemědělci. Pozemek parc. č. 2251/8 podélně navazuje na odvodňovací příkopu podél silnice na ul. Hukvaldské.

Dle územního plánu jsou pozemek parc. č. 2178/12 a pozemky města parc. č. 2178/1 a 2178/8 situovány v ploše územní rezervy R2 určené pro zástavbu smíšenou obytnou. S plochou je do budoucna počítáno pro rozšíření výstavby lokality. Po vyhotovení příslušné změny územního plánu a zpracování územní studie může být plocha rozdělena na stavební místa, případně plochy pro jiné stavby, které bude město potřebovat (bytový dům, stavba občanské vybavenosti, sportoviště) a plochy veřejných prostranství. Následně může být vyprojektována a realizovaná příslušná infrastruktura a jednotlivé pozemky pak mohou být nabídnuty k prodeji. Postup je obdobný jako v případě lokality Z43 a je jen na zastupitelstvu města, jak naplánuje časovou a finanční vizi tohoto záměru.

Pozemek parc. č. 2251/8 je situován v ploše dopravní infrastruktury silniční.

Vlastník pozemků v původním návrhu požadoval cenu 700 Kč/m². Poté, co byl obeznámen s přibližným rozsahem ochranných pásem nadzemního vedení el. napětí a podzemního plynovodu (orientační měření v systému AMEServer) a z této skutečnosti vyplývajícím omezením využití pozemků, upravil svůj požadavek na 580 Kč/m².

Odbor IRSM, který v jednání s vlastníkem město zastupuje, provedl kalkulaci vyplývající z předpokladu, že po realizaci plochy (vybudování inženýrských sítí a dopravní infrastruktury) budou stavební pozemky v této ploše prodávány za stejnou cenu jako v ploše Z 43. V takovém případě by bylo možno uvažovat o odkoupení pozemků p. Žárského za cenu ve výši 100 Kč/m² v případě pozemku pozemek parc. č. 2251/8 a částí pozemku parc. č. 2178/12 dotčené ochranným pásmem a 350 Kč/m² za části pozemku parc. č. 2178/12 bez dotčení ochrannými pásmy.

Odbor IRSM požádal o stanovisko k možnosti odkoupení pozemků technické služby, příslušné odbory MÚ, stavební komisi a finanční výbor:

Ze stanoviska TSMP: konstatování, že pokud by pozemky přešly do majetku města, byly by až do realizace lokality pachtovány, poté by do správy TSMP přešly až nově realizované zpevněné plochy.

Ze stanoviska OŽPD: doporučeno odkoupení pozemků za odpovídající cenu, dle kalkulace OIRSM.

Ze stanoviska OIRSM-ÚP: odkoupení pozemku parc. č. 2251/8 je z hlediska dalšího využití bezpředmětné, svou funkci plní již nyní. Doporučeno odkoupení pozemku parc. č. 2178/12 za přiměřenou cenu. (Pozn. OIRSM: V případě odkoupení pozemku parc. č. 2178/12 by zřejmě vlastník pozemků trval i na odkoupení pozemku parc. č. 2251/8, vlastnictví pouze tohoto pozemku je pro něj do budoucna neúčelné, naopak pro město není  částka 6 400 Kč za tento pozemek nijak zásadní.)

Stanovisko stavební komise -schůze dne 17.05.2021: Nabízené pozemky jsou ve velké míře zatíženy ochranným pásmem vedení vysokého napětí, které snižuje využitelnost těchto pozemků. Pozemky jsou pro město využitelné při spojení s okolními městskými parcelami. Stavební komise doporučuje nepřistoupit ke koupi pozemků parc. č. 2178/12 a 2251/8 v k. ú. Příbor za nabízených podmínek, ale doporučuje s majitelem jednat o ceně.

Usnesení finančního výboru - schůze dne 09.06.2021:  FV doporučuje opětovně jednat s žadatelem panem Martinem Žárským, bytem ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ o snížení ceny za prodej pozemku tak, aby nebyla koupě pro město ztrátová.

Rada města přijala dne 29.06.2021 usnesení č. 14/50/RM/2021 ukládající odboru IRSM jednat dále s p. Žárským o prodeji pozemků za cenu dle uvedené kalkulace. (TJ. 100 Kč/m² za pozemek 2251/8 a zatížené plochy pozemku parc. č. 2178/12 a 350 Kč/m² za čisté části pozemku parc. č. 2178/18).

Na základě usnesení RM proběhlo dne 16.08.2021 jednání zástupců města s p. Žárským. V průběhu jednání byl p. Žárský seznámen s usnesením RM a s možnostmi využití jeho pozemků v případě, že by k prodeji městu nedošlo. V takovém případě by se pak p. Žárský mohl podílet (finančně) na realizaci inženýrských sítí a dopravní infrastruktury v zájmovém území poměrným dílem a dále by se stavebními místy vzniklými na jeho pozemcích naložil dle svého uvážení. Pokud by nedošlo k tomuto způsobu vypořádání, pak by město po příslušné změně územního plánu řešilo realizaci pouze vlastních ploch.

Obě strany se dohodly, že do 31.08.2021 p. Žárský sdělí své stanovisko.

Dne 30.08.2021 obdržel odbor IRSM stanovisko, ve kterém p. Žárský souhlasí s cenou 100 Kč/m² za pozemek parc. č. 2251/8 a za části pozemku parc. č. 2178/12 dotčené OP. Nadále trvá na ceně 580 Kč/m² "čistých" částí pozemku parc. č. 2178/12.

V průběhu výšeuvedených jednání odbor IRSM přehodnotil své stanovisko ohledně "výhodné" ceny pozemků, neboť ani při výkupu za ceny 100 Kč/m² a 350 Kč/m² nelze v delším časovém horizontu zaručit udržitelnost finálních prodejních cen stavebních pozemků ve stejné výši jako v ploše Z43, tj. 1 090 Kč/m² a 100 Kč/m². Při současném pohybu cen nelze předvídat výši nákladů na realizaci inženýrských sítí a dopravní infrastruktury, výši odvodů za trvalé vynětí pozemků ze ZPF apod., a tedy nelze předjímat v jaké výši se tyto náklady promítnou do výsledné  kalkulace prodejní ceny vzniklých stavebních pozemků, dále nelze také předvídat obecný vývoj cen stavebních pozemků. 

Při upuštění od výchozích předpokladů a kalkulací odboru IRSM lze konstatovat, že žádná kupní cena není pro město nevýhodná, protože všechny náklady na realizaci zájmového území (výkup pozemků, vybudování infrastruktury, platba odvodů za vynětí pozemků pod novými komunikacemi ze ZPF, geodetické práce apod.) budou následně zahrnuty do výsledné prodejní ceny stavebních míst a lze tedy počítat s návratností všech vynaložených nákladů. Stejně pak lze předpokládat, že v průběhu příštích 4-5 let, kdy by plocha mohla být teoreticky realizována, zájem o stavební pozemky nepoklesne. Dále při jednání finančního výboru byla zmíněna i možnost čerpání připravovaných dotací na obecní bytovou výstavbu, kdy by město případně mohlo realizovat vlastní výstavbu bytů a s těmito následně nakládat dle podmínek stanovených poskytovatelem dotace.

S ohledem na tyto skutečnosti se cena požadovaná p. Žárským jeví jako přijatelná vzhledem k potenciálu řešeného území.

Upravený požadavek p. Žárského a nové stanovisko odboru IRSM byly postoupeny k projednání finančnímu výboru, který usnesením ze dne 06.10.2021 doporučil odkoupit pozemky p. Žárského za jím požadovanou cenu, tj. 100 Kč/m² za pozemek parc. č. 2251/8 a za části pozemku parc. č. 2178/12 dotčené ochrannými pásmy a 580 Kč/m² za části pozemku parc. č. 2178/12 bez dotčení ochrannými pásmy.

Věc byla opět předložena k projednání radě města. 

Usnesení rady města č. 7/55/RM/2021 ze dne 26.10.2021:

I. Rada města bere na vědomí informaci o výsledku jednání zástupců města s vlastníkem pozemků parc. č. 2178/12 a 2251/8 v k. ú. Příbor ve věci kupní ceny pozemků.

II. Rada města doporučuje zastupitelstvu města schválit výkup pozemků parc. č. 2178/12 a 2251/8 v k. ú. Příbor od pana Martina Žárského, bytem Česká 649/38, 742 21 Kopřivnice, za kupní cenu ve výši:

• 100 Kč/m² za pozemek parc. č. 2251/8,
• 100 Kč/m² za části pozemku parc. č. 2178/12 dotčené ochranným pásmem inženýrských sítí,
• 580 Kč/m² za části pozemku parc. č. 2178/12 bez dotčení ochranným pásmem inženýrských sítí.

Na základě citovaného usnesení zadal odbor IRSM geodetickou specifikaci rozsahu dotčení pozemku parc. č. 2178/12 ochrannými pásmy vedení vysokého napětí a plynovodu. Z tohoto zaměření vyplývá že pozemek parc. č. 2178/12 je dotčen ochranným pásmem nadzemního vedení vysokého napětí v rozsahu 2 493 m² a ochranným pásmem plynovodu v rozsahu 520 m². Po zákresu ochranných pásem do katastrální mapy vznikla u severní hranice pozemku část pásovitě trojúhelníkového tvaru o výměře 116 m², která je sice mimo ochranná pásma, avšak svým umístěním a tvarem ji nelze plnohodnotně využít. Pan Žárský sám navrhl, aby i tato část byla prodána za cenu 100 Kč/m².

Kalkulace ceny:

Stanovisko odboru IRSM: Odbor IRSM doporučuje akceptovat požadavky p. Žárského. Pro účely zpracování územní studie využití zájmového území je vhodnější pojmout celou plochu komplexně, ideálně kompletně v majetku města a plochy dotčené ochrannými pásmy využít k umístění povinných ploch veřejné zeleně apod. aby nebylo nutno je umisťovat na pozemky, které jinak mohou být rozčleněny na stavební místa určená k prodeji.

Stanovisko místostarosty: V současné době sledujeme na všech úrovních růst ceny pozemků. Nabízená cena není v této souvislosti nijak horentní. Navíc je nutno reflektovat skutečnost, že nákupní cena pozemku bude plně zahrnuta do kalkulace při prodeji, takže město takovouto cenou žádnou ztrátu neutrpí. Je zřejmé, že nové pozemky v lokalitě Za Školou budou prodávány za zcela jiných finančních podmínek, než tomu bylo v případě již prodaných pozemků. Lepší cenu již zcela jistě nezískáme.

Financování: Vzhledem k časovému harmonogramu jednání již nebylo možné zahrnout částku na odkoupení pozemků do rozpočtu pro rok 2022. Nejdříve lze potřebnou částku začlenit do rozpočtu roku 2022 v rámci rozpočtového opatření č. 1. Proto bylo s p. Žárským projednáno, že platbu za pozemky, pokud zastupitelstvo města odkoupení pozemků schválí, bude možno provést až po této rozpočtové změně, tj. do 30.04.2021. Aby obě smluvní strany měly jistotu, že ani jedna smluvní strana od koupě-prodeje neodstoupí dřív, než bude možno platbu uskutečnit, bude kupní smlouva oboustranně podepsána ještě do konce roku 2021 a uložena na odboru IRSM. Poté co bude kupní cena uhrazena na účet p. Žárského bude podán návrh na vklad práva z kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Kupní smlouva je platná a účinná okamžikem jejího podepsání oběma smluvními stranami, vlastnické právo k předmětu prodeje se však právně nabývá až vkladem do katastru nemovitostí. Tento postup byl s panem Žárským projednán a jím odsouhlasen stejně jako znění kupní smlouvy. Návrh kupní smlouvy byl schválen JUDr. Michálkem.

Předložený návrh usnesení je vypracován v návaznosti na skutečnosti a stanoviska uvedená v důvodové zprávě.